Denne informasjonssaken er utarbeidet i samarbeid med prosjektansvarlige fra TOBB.
Borettslaget er inne i en omfattende kartleggings- og planleggingsfase av et mulig rehabiliteringsprosjekt av blokkenes teglfasader. I denne informasjonssaken vil vi redegjøre for prosjektets bakgrunn, status og veien videre.
Sommeren 2021 initierte styret i borettslaget en kartlegging av bygningsmassens tilstand og gjennomførte en beboerundersøkelse av det fysiske bomiljøet i borettslaget. Hensikten var å få bedre innsikt i fremtidig vedlikeholdsbehov for videre planlegging av teglfornying, energitiltak, inneklima med mer. Kartleggingen avslørte et vesentlig behov for vedlikehold, både i form av dårlig tilstand blant teglfasadene men også i form av beboernes opplevelse av det fysiske bomiljøet. Resultatet av kartleggingen ble presentert i et beboermøte november 2021. Der ble det fremmet ønske om å opprette et beboerutvalg for å bistå styret med videre planlegging. Etter ønske fra beboerutvalget ble SINTEF engasjert til å utføre en nærmere kontroll av teglfasadene.
SINTEF gjennomførte tilstandskontroll i april 2022 og sendte varsel om fare for kollaps av teglfasader. Med bakgrunn i dårlig forankring av fasader (manglende bindere), dårlige mørtelfuger, frostskader og armeringskorrosjon, konkluderte SINTEF med at det eneste riktige vil være å ta ned samtlige teglfasader som er fra opprinnelig byggeår. Rapporten anbefalte umiddelbar oppstart av planlegging og gjennomføring av sikringsarbeider. Styret engasjerte også en tredje fagkyndig fra Harboe og Leganger AS for å vurdere tilstanden. I samråd med fagkyndig og SINTEF ble det besluttet å gjennomføre midlertidige sikringstiltak i 2022/2023 for å gi rehabiliteringsprosjektet bedre tid til planlegging.
I tiden etter at sikringsarbeidene ble gjennomført er det forprosjektert og vurdert ulike alternativer til tiltakspakker og gjennomføring. Det er også sett på kostnadsreduserende tiltak som å erstatte deler av tegl med platekledning. Det er gjennomført beboermøter i november 2023 og i februar 2024. I tillegg er arkitekt engasjert for å bistå i prosessen og videre planlegging. Presentasjoner og referater fra tidligere beboermøter ligger i vårt dokumentarkiv.
Prosjektet innebærer en full fasaderehabilitering med utskifting av all eldre teglforblending. Det vurderes å erstatte deler av tegl med platekledning, noe som vil være en rimeligere løsning enn kun teglforblending, men dette krever godkjennelse av kommunen. Samtidig med at man skifter ut teglforblendingen blir ytterveggene bedre isolert og kuldebroer fjernet for et bedre inneklima. Det vurderes også å inkludere vinduer og ytterdører i prosjektet på grunn av tilstand og at dette vil kunne gi bedre lånebetingelser samt utløse Enova-støtte til prosjektet.
Inngangspartier, luftebalkonger og balkonger kommer i konflikt med teglforblendingen som skal rives, og det arbeides med å finne gode løsninger for dette samtidig med at fasadene rehabiliteres.
I tiden etter beboermøtet i februar 2024 er det arbeidet med prosjektering og beskrivelse av arbeidene som er planlagt gjennomført. Arbeidsbeskrivelsen skal benyttes som anbudsgrunnlag for innhenting av priser fra entreprenører.
Det er gjennomført forhåndskonferanse med kommunen vedr. materialvalg for fasader. Kommunen er positive til en løsning med plater i kombinasjon med tegl, men de ønsker ikke en løsning med bare platekledning eller pussede fasader. To av alternativene som ble presentert på beboermøtet har derfor falt bort. De to gjenstående alternativene som vurderes er bruk av tegl slik som i dag eller tegl i kombinasjon med platekledning.
Det er planlagt å sende ut arbeidene på anbud i august/september. Dette vil gi oss grunnlag til å vurdere kostnadene med de ulike alternativene.
I slutten av august vil det inviteres til et beboerutvalgsmøte for å se på de to alternativene for materialvalg. Endelige forslag til materialvalg og tiltakspakker vil presenteres i et beboermøte i september.
Etter at anbud er mottatt og forhandlet med entreprenører i oktober vil det bli innkalt til beboermøte med endelige prosjektbudsjetter og konsekvenser for felleskostnader m.m. Dette møtet vil sannsynligvis bli gjennomført i november. Kort tid etter siste beboermøte vil det bli innkalt til ekstraordinær generalforsamling for vedtak av prosjekt.
Denne informasjonssaken er utarbeidet i samarbeid med prosjektansvarlige fra TOBB.
Borettslaget er inne i en omfattende kartleggings- og planleggingsfase av et mulig rehabiliteringsprosjekt av blokkenes teglfasader. I denne informasjonssaken vil vi redegjøre for prosjektets bakgrunn, status og veien videre.
Sommeren 2021 initierte styret i borettslaget en kartlegging av bygningsmassens tilstand og gjennomførte en beboerundersøkelse av det fysiske bomiljøet i borettslaget. Hensikten var å få bedre innsikt i fremtidig vedlikeholdsbehov for videre planlegging av teglfornying, energitiltak, inneklima med mer. Kartleggingen avslørte et vesentlig behov for vedlikehold, både i form av dårlig tilstand blant teglfasadene men også i form av beboernes opplevelse av det fysiske bomiljøet. Resultatet av kartleggingen ble presentert i et beboermøte november 2021. Der ble det fremmet ønske om å opprette et beboerutvalg for å bistå styret med videre planlegging. Etter ønske fra beboerutvalget ble SINTEF engasjert til å utføre en nærmere kontroll av teglfasadene.
SINTEF gjennomførte tilstandskontroll i april 2022 og sendte varsel om fare for kollaps av teglfasader. Med bakgrunn i dårlig forankring av fasader (manglende bindere), dårlige mørtelfuger, frostskader og armeringskorrosjon, konkluderte SINTEF med at det eneste riktige vil være å ta ned samtlige teglfasader som er fra opprinnelig byggeår. Rapporten anbefalte umiddelbar oppstart av planlegging og gjennomføring av sikringsarbeider. Styret engasjerte også en tredje fagkyndig fra Harboe og Leganger AS for å vurdere tilstanden. I samråd med fagkyndig og SINTEF ble det besluttet å gjennomføre midlertidige sikringstiltak i 2022/2023 for å gi rehabiliteringsprosjektet bedre tid til planlegging.
I tiden etter at sikringsarbeidene ble gjennomført er det forprosjektert og vurdert ulike alternativer til tiltakspakker og gjennomføring. Det er også sett på kostnadsreduserende tiltak som å erstatte deler av tegl med platekledning. Det er gjennomført beboermøter i november 2023 og i februar 2024. I tillegg er arkitekt engasjert for å bistå i prosessen og videre planlegging. Presentasjoner og referater fra tidligere beboermøter ligger i vårt dokumentarkiv.
Prosjektet innebærer en full fasaderehabilitering med utskifting av all eldre teglforblending. Det vurderes å erstatte deler av tegl med platekledning, noe som vil være en rimeligere løsning enn kun teglforblending, men dette krever godkjennelse av kommunen. Samtidig med at man skifter ut teglforblendingen blir ytterveggene bedre isolert og kuldebroer fjernet for et bedre inneklima. Det vurderes også å inkludere vinduer og ytterdører i prosjektet på grunn av tilstand og at dette vil kunne gi bedre lånebetingelser samt utløse Enova-støtte til prosjektet.
Inngangspartier, luftebalkonger og balkonger kommer i konflikt med teglforblendingen som skal rives, og det arbeides med å finne gode løsninger for dette samtidig med at fasadene rehabiliteres.
I tiden etter beboermøtet i februar 2024 er det arbeidet med prosjektering og beskrivelse av arbeidene som er planlagt gjennomført. Arbeidsbeskrivelsen skal benyttes som anbudsgrunnlag for innhenting av priser fra entreprenører.
Det er gjennomført forhåndskonferanse med kommunen vedr. materialvalg for fasader. Kommunen er positive til en løsning med plater i kombinasjon med tegl, men de ønsker ikke en løsning med bare platekledning eller pussede fasader. To av alternativene som ble presentert på beboermøtet har derfor falt bort. De to gjenstående alternativene som vurderes er bruk av tegl slik som i dag eller tegl i kombinasjon med platekledning.
Det er planlagt å sende ut arbeidene på anbud i august/september. Dette vil gi oss grunnlag til å vurdere kostnadene med de ulike alternativene.
I slutten av august vil det inviteres til et beboerutvalgsmøte for å se på de to alternativene for materialvalg. Endelige forslag til materialvalg og tiltakspakker vil presenteres i et beboermøte i september.
Etter at anbud er mottatt og forhandlet med entreprenører i oktober vil det bli innkalt til beboermøte med endelige prosjektbudsjetter og konsekvenser for felleskostnader m.m. Dette møtet vil sannsynligvis bli gjennomført i november. Kort tid etter siste beboermøte vil det bli innkalt til ekstraordinær generalforsamling for vedtak av prosjekt.
